Textos sobre urbanismo, instrumentos públicos e território. Por Nikola Arsenic.
Todo bairro tem o ponto que ninguém mostra ao visitante. Um guia de campo dos pontos de vergonha da cidade, o terreno baldio, o viaduto, a praça morta, a rotatória, a beira de córrego e a fachada cega, e o que reverte cada um: o ponto de vergonha não nasce perigoso, nasce sem projeto.
A segurança vem da presença, não de muro nem de câmera. Como o espaço público de qualidade sustenta os olhos da rua fora do horário do comércio, com uso misto, inclusão e a densidade certa.
O conceito e a execução do uso misto num guia só: a definição no prédio e no bairro, a cidade de 15 minutos, o térreo ativo, o mix calibrado, os conflitos resolvidos no projeto e a regra que permite a mistura.
A separação de usos do século XX e a conta que ela cobrou. De Euclid (1926) à Carta de Atenas, de Jane Jacobs à cidade de 15 minutos: por que o pêndulo voltou para a mistura.
Como o Estatuto da Cidade obriga o terreno ocioso a cumprir função social: parcelamento compulsório, IPTU progressivo no tempo e desapropriação com títulos da dívida pública, com o texto literal da lei.
Por que transformar uma fazenda em destino (cultura, hospedagem, equipamentos) captura mais valor do que lotear em condomínio rural de luxo. Arquétipos reais no Brasil.
Art. 35 do Estatuto da Cidade, traduzido. Como o potencial de um imóvel tombado ou doado sai dele e reaparece em outro terreno, a diferença para a outorga e o CEPAC, e onde o instrumento já funciona (Curitiba e São Paulo).
CEPAC, art. 34 do Estatuto da Cidade, traduzido. O que é, como o município emite, por que a CVM regula, como o investidor compra e como o certificado vira direito de construir.
Outorga onerosa do direito de construir, arts. 28 a 31 do Estatuto da Cidade, traduzida. O que é, como o plano diretor habilita, qual o papel da lei municipal específica e por que tantas cidades brasileiras cobram zero.
Lei 6.766/79, Código Florestal e Reurb. Em terreno serrano, cada uma amplia o seu domínio sobre a gleba. Quando uma régua é ignorada, a outra cobra a fatura.
Concessão, privatização e PPP são três coisas distintas. Casos reais (BH 2016, Aracaju, Feira de Santana e Franco da Rocha 2020, Hospital do Subúrbio 2010) e o limite legal de 5% da RCL.
Em Petrópolis, a ocupação irregular cresceu 107% entre 1985 e 2020, segundo o MapBiomas. Cada nova casa fora de plano é uma despesa pública adiada.
FINISA, BNDES, BID, Banco Mundial, Transferegov, outorga onerosa, ICMS Ecológico, royalties, FEP Caixa. Como cidade média combina fontes para destravar projeto.
Antes de desenhar, escutar. A leitura técnica que precede a leitura comercial é o que separa quem projeta na serra de quem projeta com a serra.
PIU, AIU e OUC são as três siglas que estruturam toda grande transformação urbana no Brasil. Entenda o que cada uma significa, por que a ordem importa e como o mercado, o poder público e o arquiteto se posicionam em cada etapa.
PIU, AIU e OUC: o que cada sigla é, em qual lei se ancora, e por que o pacote PIU+AIU é paulistano enquanto a OUC é instrumento federal do Estatuto da Cidade.